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菲律宾申博网上娱乐:物管走下神坛

2022-01-06 09:37:03 乐居网 
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文/乐居财经 邓鑫妮

“走下神坛,回归理性。”丁祖昱一改往年说物管的好,回首2021年,他直言要理性看待。

12月30日下午,2022“跨越——丁祖昱评楼市”年度发布会如期举行。丁祖昱从申博娱乐网官网房地产的转折切入,细谈行业的现在和未来,引入物管等赛道的发展情况,并以“拨开云雾见天日,守得云开见月明”点题。

他认为,在市场、政策等因素的作用下,房地产行业正从白金时代径直跨入青铜时代,不过房地产仍将是压舱石和支柱产业,而且第二曲线的增长空间巨大。

在房地产第二增长曲线的阵营中,物管有着举足轻重的位置,尤其在近些年轮番分拆的背景下,更显物业行业的承压能力。

但是,伴随着房地产行业从烈火烹油到危机隐现,物管逐渐走下神坛。丁祖昱从六个方面点出物企如今面临的困境:资本市场承压下滑、规模增长蕴藏风险、母公司依赖喜忧参半、基础物业费难以快速增长、增值业务现实骨感、智慧社区好事多磨。

巨大的潜力为行业发展兜底,据悉到2025年,物业行业总规模近1.6万亿元,年均增长约5%。回归理性的物企在新的一年如何见招拆招,将更具看点。

资本风力变弱

物管在资本市场火热,又在资本市场沉寂,一年的沉浮,资本扮演着重要的角色。

代表资本预期的PE值在一年内坐了趟过山车。2021年,上市物业企业PE倍数腰斩,和2020年相比下降53%。此外,去年恒生物业服务的指数从年初到年底已经下滑了46.5%。

一部分原因是房企流动性问题传导而来。去年下半年,房企销售、融资急剧下滑,2021年7-11月,百强房企累计操盘金额同比下滑27.8%;7-11月融资总量环比下降了40%。融资口径缩小,债务浮出水面,暴雷声不断。

目前市面上的大物企多背靠房企而生,然而如今的局面让这些物企喜忧参半。房企带来规模红利的同时,也带来了关联业务受损和出售的可能性。

据克而瑞统计,截至2021年末,有10余家房地产背景的物业企业被收购或股权质押,交易披露总金额逾200亿元。

没有房企背景的第三方物企,处境也未改善。丁祖昱认为,独立第三方物业企业缺乏地产端稳定的规模供给,无法保证规模和盈利的持续增长,资本市场估值低。

弯道超车须小心

物企高速竞争中,有的用规模超车,有的用营收超车,也有的用增值业务超车。然而,弯道超车容易,翻车也容易。

一直以来,收并购都是拓规模的利器。据乐居财经统计,去年上市物企的并购次数超60次,金额逾300亿元,股权并购频率较高。

收并购补充规模,却“杀”了股价。据克而瑞统计,今年成交10亿以上的并购中,43%的买方披露交易后股价下跌。

不仅如此,一味拓宽规模还会带来毛利率下滑、现金流吃紧等后遗症,上半年财报显示,参与并购企业中有50%的毛利率下降。

除规模外,物企还要比拼增值服务。目前,物业管理服务的收入仍占据物企的营收大头,而且由于基础物业费无法快速提升,物企对毛利率更高的增值业务需求不断扩大。

为此,不少物企花大价钱拓宽增值业务线。金科服务就曾收购金科金辰酒店管理,着意布局酒店管理和团餐业务;绿城服务也收购了专攻智能化工程服务的浙江绿科。

不过,增值服务增长缓慢,也是需要面对的现实。去年上半年,物业企业增值服务收入同比略有提升,但是占比仍然不足16%。丁祖昱表示,优质优价仍然存在,不过增量项目受控制,存量项目难提价,而且提供的增值服务和业主需求不匹配。

青铜时代的物管

依托房地产行业的兴盛,物管得以崛起,当整个房地产行业步入青铜时代,物业行业是会跟着降速,还是另辟蹊径加速发展?

丁祖昱表示,行业跳过了黄金和白银时代,从“白金时代”一步跨入到“青铜时代”,将持续比较长的时间。基于此,他提出了四大观点:行业规模回到五年前、长期聚焦25城、第二曲线空间巨大、剩者为王。

包括物管、租赁、商业等业务在内的第二曲线,与房地产行业是相辅相成的关系。第二曲线依托房地产的增量与存量积蓄力量,反过来房地产也要将第二曲线的力量化为自己增长的动力。

物业脱胎于房地产,房地产的规模是其规模的基线。据克而瑞测算,预计未来五年房地产行业年均规模为10.6亿-12.7亿平方米,中位数是11亿多平方米。这些面积,未来可成为物企的基本盘。

而在基本规模之外,物企开发的增值服务和智慧服务也可产生额外的收入。虽然丁祖昱用“现实骨感”和“好事多磨”来形容增值服务和智慧社区,但这条路已经是未来发展趋势。

由于供需的不匹配,尚未覆盖的地方仍有发力空间。目前,物企投入美居、租售、社区零售的增值业务覆盖率高于客户需求,而在家政服务、社区教育和社区养老等领域又无法满足客户需求。因此。物业可以调整产业布局,合理满足用户需求。

在智慧社区建设中,一部分业主认为无用或者嫌贵,物业或开发商便不再投入资金。但是随着智能化时代的到来,科技实施效果逐渐显现,智慧社区也将成为标配。

本文著作权归乐居财经所有,未经允许不得转载。

(责任编辑:徐帅 )
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